Nach der Wende konnte der Unterschied zwischen dem westdeutschen und ostdeutschen Immobilienmarkt nicht größer sein – die Miet- und Kaufobjekte unterschieden sich 1990 erheblich im Preis, der Ausstattung und der Größe. Das Gefälle war riesig, ganz besonders in den 1990er Jahren, als sich der Osten Deutschlands bemühte, mit dem Westen Schritt zu halten, wenn nicht sogar aufzuholen. Mittlerweile ist es jedoch so, dass der Immobilienmarkt in Ostdeutschland, insbesondere das Bundesland Sachsen, sich den Gegebenheiten auf dem westdeutschen Markt annähert. Hauptsächlich in den sächsischen Metropolen Dresden, Leipzig und Chemnitz sind die Auswirkungen hiervon deutlich zu spüren. Aufgrund der deutschlandweiten Demografie-Entwicklung und der wirtschaftlichen Lage sind auch Veränderungen im ländlichen Raum sowie städtischen Randgebieten feststellbar. Aber auch die Immobilienmakler Freiberg in einer vergleichsweise kleineren Stadt wissen, dass auch hier Angebot und Nachfrage den Preis bestimmen – und dieser weiter steigt, ohne dass ein Ende in Sicht ist.
Leerstand auf dem Land
Demografische Veränderungen schlagen sich fast immer in den Immobilienpreisen nieder und dies verhielt sich in den vergangenen Jahren in Sachsen nicht anders: die Jungen zieht es in die Stadt, während die Alten auf dem Land bleiben und dort auch sterben. Viel Wohnraum in manchen ländlichen Gegenden steht leer und die Häuser verfallen mangels Investoren, während die Wohnungsnot in den Städten drastisch zunimmt. Dies ist ein Teufelskreis, denn aufgrund der Vergreisung der Bevölkerung in ländlichen Regionen verschlechtert sich auch der Arbeitsmarkt in diesen Regionen immer mehr, mit der Folge, dass auch Investoren fern bleiben. Dieses Phänomen ist auch in anderen Regionen Deutschlands zu beobachten, doch den immer noch Struktur schwachen Osten Deutschlands trifft es besonders hart.
Wohnungsnot in der Stadt
Weil immer mehr Menschen vorwiegend aus beruflichen Gründen in die Stadt ziehen, kommt es in Sachsens Großstädten Dresden und Leipzig zu regelrechten Wohnungsengpässen. Die Nachfrage ist sehr groß und Wohnraum deshalb immer teurer. Wie überall in Deutschland, wurde auch hier von den Behörden versäumt, sich rechtzeitig um den sozialen Wohnungsbau zu kümmern, so dass die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen bei weitem unter der Anzahl der zuziehenden Haushalte liegt. Erschwerend kommt hinzu, dass sich die neugebauten Wohnungen zumeist im höherpreisigen Segment befinden, so dass sie für viele Zugezogene nicht in Frage kommen. Prognosen sagen voraus, dass der Trend der Stadtflucht sicher noch zunehmen wird und zumindest in den nächsten zehn Jahren ein Thema sein wird. Mieten und Hauspreise auf dem Land werden weiterhin stagnieren oder sogar fallen, Immobilienbesitzer auf dem Land werden sich mit Verlusten abfinden müssen. Anders in den große Städten: die Preise ziehen kräftig an und aufgrund der verstärkten Wohnungsnot werden wohl oder übel höhere Mieten zähneknirschend bei gleich bleibenden Löhnen in Kauf genommen. Auch die Vororte profitieren von der Anziehungskraft der Städte, denn auch hier steigen die Preise kräftig, wenn gleich auch nicht in dem Maße wie in den städtischen Zentren. Tatsächlich besteht aktuell eine direkte Korrelation zwischen der Entfernung zu Großstädten einer Immobilie und fallenden Immobilienpreisen pro Quadratmeter Wohnraum.
Vergangenheit, Gegenwart, Zukunft
Die zu geringe Anzahl an Neubauwohnungen, die den Bedarf decken könnten, sorgen für kräftige Miet Steigerungen in sächsischen Großstädten. Dieser Trend lässt sich nun schon seit 2012 beobachten, wobei auch Bestandsimmobilien in der Stadt Wertsteigerungen verzeichnen konnten. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, zum Beispiel die etwas kleineren Städte Bautzen, Delitzsch, Görlitz, aber auch Zittau. Hier gingen die Kaufpreise für Immobilien in diesem Zeitraum sogar leicht zurück. Die Einschätzung von Freiberger Maklern ist, dass die Immobilienpreise zumindest in Dresden aktuell leicht überhöht sind, Tendenz steigend. Grund hierfür ist die Niedrigzinspolitik der Banken, die Wohnungsknappheit in der Stadt sowie Dresdner Immobilienbesitzer im Goldrausch, die ihre Wohnungen zu völlig überteuerten Preisen auf den Markt bringen, in der Hoffnung, diese mit großem Gewinn zu verkaufen. Das Resultat ist, dass die Dresdener Bürger einen immer größer werdenden Teil ihres Monatseinkommens für Wohnen ausgeben müssen. Momentan liegt dieser Wert zwar noch unter dem Durchschnitt in Deutschland, doch aufgrund der etwas niedrigeren Löhne in Sachsen ist dieser Vorteil nahezu nicht existent. Eine beunruhigende Entwicklung ist, dass die Wohnpreise schneller als die realen Einkommen steigen. Auch fallen die Preissteigerungen für Immobilien in Ballungsräumen grundsätzlich höher aus als im ländlichen Umland. Im landesweiten Vergleich stiegen die Preise für Immobilien bis 2017 in Sachsen sogar stärker als durchschnittlich in anderen Metropolen in Deutschland. Dagegen steigt der Preis für Bestandsimmobilien im Durchschnitt in Deutschlands Großstädten immer noch stärker als in Dresden, Leipzig oder Chemnitz und den ländlichen Regionen in Sachen. Insgesamt lässt sich ein klarer Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Sachsen und insbesondere in Dresden erkennen, der jährlich zwischen 3,5 % und 7,0 % beträgt. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die guten Arbeitsplätze in der Stadt, die versäumte Wohnungsplanung seitens der öffentlichen Träger sowie die günstigen Zinsen in den letzten Jahren bereits zu einer Steigerung von mehr als 20 % geführt haben. Bedauerlicherweise ist bei dieser Entwicklung kein Ende abzusehen, weil die öffentlichen Träger mit der Bedarfsdeckung an sozial verträglichen Wohnungen einfach nicht hinterherkommen, die laufenden Bauprojekte nur einen Bruchteil der Nachfrage decken können und zudem eher im höherpreisigen Segment angesiedelt sind.
In ganz Deutschland gibt es seit etwa acht Jahren einen anhaltenden Immobilienboom, der auch in Ostdeutschland deutlich spürbar ist. Besonders die Metropolregionen sind davon betroffen, während die ländlichen Regionen mit einer Stagnation oder sogar Rezession auf dem Immobilienmarkt zu kämpfen haben. Die Zeichen stehen auf einer Verstärkung der beiden Trends: sächsische Bürger in städtischen Regionen müssen sich auf eine weitere Preissteigerung bei den Mieten und Kaufpreisen einstellen, wohin gegen Struktur schwache Regionen Mühe haben werden, sich aus dem Teufelskreis aus alternder Bevölkerung, wenig Arbeitsplätzen sowie Wohnungsleerstand und kulturellem Ödland zu befreien. Ob dies gelingt, können nur vorsichtige Prognosen vorhersagen.
