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Definition von Wohnflächenberechnung inklusive Berechnungsvorgaben

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Definition Wohnflächenberechnung: was ist die Wohnfläche und, wie wird diese berechnet?

Wer auf der Suche nach einer neuen Immobilie ist und Immobilienanzeigen studiert, der wird häufig mit dem Begriff Wohnfläche konfrontiert. Dabei ist es vollkommen gleich, ob nach einem Haus oder nach einer Wohnung gesucht wird. Doch was genau verbirgt sich hinter der Wohnfläche und, wie errechnet sich diese? Nachfolgend finden Sie eine Definition der Wohnflächenberechnung und die Berechnungsvorgaben.

Definition Wohnflächenberechnung

Die anrechenbaren Grundflächen aller Räume eines Hauses oder einer Wohnung zusammengerechnet werden als Wohnfläche bezeichnet. Somit können Grundfläche einer Immobilie und Wohnfläche voneinander abweichen.

Beispiele für Wohnfläche zur Definition Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV vom 01.01.2004) dient als Grundlage zur Berechnung der anrechenbaren Wohnfläche. Gültigkeit besitzt die Wohnflächenverordnung für Mietwohnraum im Sinnes des Wohnungsförderungsgesetzes (WoFG), in welchem die Bestimmungen der WoFlV Anwendung finden.

Gemäß den Vorgaben der Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen der folgenden Räume der Wohnfläche zugerechnet:

– Wohnzimmer
– Schlafzimmer
– Kinderzimmer
– Badezimmer
– Esszimmer
– Dielen
– Flure
– Küchen
– Toilettenräume
– Nebenräume wie eine Abstellkammer

Darüber hinaus können auch die Grundflächen von Schwimmbädern, Wintergärten sowie anderen Räumen, sofern diese zu allen Seiten geschlossen sind und dem Wohnkomfort dienlich sind, hinzugezogen werden. Gleiches gilt auch für Terrassen, Dachgärten, Loggien sowie Balkonen.

Ausgeschlossen von der Definition der Wohnflächenberechnung sind grundsätzlich Hausflure, ausgenommen solche, die ebenfalls wie der übrige Wohnraum genutzt werden.

Gemäß § 2, Abschnitt 3 der WoFlV werden die Grundflächen der folgenden Räume nicht in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt:

– Waschküchen
– Kellerräume
– Zubehörräume
– Bodenräume
– Heizungsräume
– Trockenräume
– Garagen
– Außerhalb der eigentlichen Wohnung sich befindende Kellerersatzräume und Abstellräume
– Geschäftsräume
– Alle Räume, deren Nutzung nicht den Vorgaben des Bauordnungsrechts der Bundesländer entspricht

Die Berechnung von der Grundfläche für die Wohnfläche

In § 3 der Wohnflächenverordnung wird genau festgelegt, wie die Ermittlung von Grundflächen bei Wohnräumen erfolgt.
Die Grundfläche wird anhand der lichten Maßen zwischen den einzelnen Bauteilen ermittelt. Dabei wird von der vorderen Kante der Bekleidung der jeweiligen Bauteile ausgegangen. Fehlen begrenzende Bauteile, dann bildet der bauliche Abschluss die Grundlage.

Einzubeziehen sind die Grundflächen von Fußleisten, Sockelleisten, Schrammleisten, Türbekleidungen, Fensterbekleidungen, Türumrahmungen sowie Fensterumrahmungen sowie fest verbaute Gegenstände wie Heizgeräte, Öfen, Herde, Klimageräte, Doschwannen und Badewannen.
Darüber hinaus werden auch Einbaumöbel, freiliegende Installationen und versetzbare Raumteiler in die Ermittlung berücksichtigt.
Keine Beachtung beim Ermitteln von Grundflächen finden Vormauerungen, Schornsteine, freistehende Säulen und Pfeiler sowie Bekleidungen, die höher als 1,5 m sind und deren Grundfläche über 0,1 Quadratmeter liegt. Ebenso wenig werden Treppenabsätze, Treppen mit mehr als drei Stufen sowie Fensternischen, Wandnischen und Türnischen, die nicht den Fußboden erreichen oder aber den Fußboden erreichen und eine Tiefe von 0,13 m oder weniger aufweisen.

Die Grundfläche wird mittels der Bauzeichnung oder durch das Ausmessen der fertigen Wohnräume ermittelt. Dient die Bauzeichnung als Grundlage darf der tatsächliche Bau von dieser nicht abweichen.

Wann erfolgt die anteilige Berechnung einer Wohnfläche?

Nur die Grundfläche von Räumen, deren lichte Höhe mindestens 2 m aufweist, werden in vollem Umfang herangezogen, um die Wohnfläche zu berechnen. Bei Räumen, die eine Höhe von ein bis zwei Metern besitzen, werden nur 50 % der Grundfläche berücksichtigt. Dies gilt auch für unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten. Im Sinne der Wohnflächenverordnung § 4, Absatz 4 werden die Grundflächen von Loggien, Terrassen, Balkonen sowie Dachgärten grundsätzlich mit 25 %, höchstens aber mit 50 % angerechnet.

 

Die Wohnflächenberechnung von einem Balkon

 

Für den Mietpreis oder Kaufpreis einer Immobilie ist die errechnete Wohnfläche ein entscheidender Faktor. Häufig treten zum Nachteil der Mieter beim Berechnen der Balkonflächen Fehler auf. Daher ist es empfehlenswert die Berechnung der Balkonfläche zu überprüfen. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann es zu einer enormen Minderung von Mietpreis oder Kaufpreis kommen, wenn die Wohnflächenangabe um über 10 % abweicht. Ist die Wohnflächenberechnung beispielsweise 25 % zu hoch, können 25 % der Miete gekürzt werden. Vor diesem Hintergrund können sogar zu viel geleistete Betriebskosten zurückgefordert werden.

Verfügt der Balkon über eine sehr schlechte Lage, können auch unter 25 % der Fläche berücksichtigt werden. Handelt es sich um einen sehr gut ausgestatteten Balkon können maximal 50 % zur Wohnfläche gerechnet werden.

Welche Vorgaben müssen bei der Wohnflächenberechnung beachtet werden?

Derzeit gibt es drei unterschiedliche Modelle zur Berechnung von Wohnflächen. Allesamt führen zu verschiedenen Ergebnissen.

1. Wohnflächenverordnung
2. DIN 277
3. DIN 283

Der Gesetzgeber schreibt dem öffentlichen Wohnungsbau vor, die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage zu verwenden.

Welche Folgen haben falsche Wohnflächenangaben?

Betragen die Abweichungen weniger als 10 %, so muss ein Mieter dies hinnehmen. Ab einer Abweichung von 10 % darf der Mieter allerdings die Miete mindern. Andersherum dürfen Vermieter allerdings die Miete nicht erhöhen, wenn die Wohnfläche unter 10 % mehr beträgt als angegeben.

Wird der Mietpreis nicht an der angegebenen Quadratmeterzahl festgemacht, dann haben Abweichungen von 10 % und mehr keine Auswirkung.

Eine erhebliche Abweichung der Wohnfläche liegt vor, wenn diese als 20 % größer angegeben wird. In diesem Fall kann ein Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Ganz gleich, ob Mieter oder Vermieter, Käufer oder Verkäufer, die Definition der Wohnflächenberechnung ist für alle Parteien von immenser Bedeutung.