Was ist die Definition der Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl, auch GRZ abgekürzt, definiert den prozentualen Anteil eines Hauses, einer Garage bzw. Terrasse in Summe, im Verhältnis zur Grundstücksgröße. Die Grundflächenzahl von einem Grundstück wird im gültigen Bebauungsplan ausgewiesen.
Die Grundflächenzahl kann ebenso in Quadratmeter Grundfläche angegeben werden. Die Definition der Grundflächenzahl dient hauptsächlich dem Schutz des Bodens. Das wichtige Steuerungselement ist bei der Bebauung eines Grundstücks eine wesentliche Kennziffer für den Wert des Grundstücks.
Wo ist die Grundflächenzahl geregelt?
Die gesetzliche Regelung ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu finden.
Wie wird die Grundflächenzahl berechnet?
Die Berechnung der Grundflächenzahl besteht aus einer einfachen Multiplikation mit den Faktoren der im geltenden Bebauungsplan fixierten GRZ und der Grundstücksgröße. In der Regel erfolgt die Angabe der Grundflächenzahl als Dezimalzahl, beispielsweise 0,4. Bei einer vorliegenden Grundstücksgröße von 1.200 Quadratmetern lautet die Formel:
0,4 GRZ x 1.200 Quadratmeter Grundstücksfläche = 480 Quadratmeter zulässige Bebauungsfläche für das Haus. Die zulässige Bebauungsfläche ist dabei nicht mit der Gesamtwohnfläche zu verwechseln. Die mögliche Wohn- oder Gewerbefläche kann je nach möglicher Geschossbebauung deutlich größer sein.
Wie hoch kann die Grundflächenzahl sein?
Eine maximale GRZ beträgt 1,0. In dieser Konstellation wird von einer vollständigen Überbauung gesprochen, da die Fläche des Grundstückes vollständig für das Gebäude inklusive der möglichen Bestandteile ausgenutzt wird.
Welche Bestandteile müssen bei der Grundfläche berücksichtigt werden?
Zwischen der Grundflächenzahl I und II wird unterschieden, da es verschiedene Bauteile geben kann, welche die „bebaute“ Fläche bedingt. Das Haus inklusive der Außenmauer zuzüglich der vorhandenen Terrassen, Balkone und Kellerabgänge wird als GRZ I bezeichnet.
In der Definition der Grundflächenzahl II zählen zusätzlich zu den in der GRZ I integrierten Bauteilen noch Stellplätze sowie die dazugehörigen Zufahrten. Garagen, Wege, Gartenhäuser, Öltanks, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unter der Erde werden in der Berechnung ebenso mit integriert.
Nicht mit bei der Berechnung der Grundstückfläche berücksichtigt werden Grundstücksteilflächen, welche als private Verkehrsflächen oder private Grünflächen definiert sind. Diese zählen nicht als Baugrundstück.
Ist es möglich, die Grundflächenzahl zu überschreiten?
Im Regelfall ist die berechnete Grundflächenzahl zugunsten von Nebenflächen nach entsprechender Beantragung um bis zu 50 Prozent überschritten werden. Im Resultat darf die GRZ in einer solchen Konstellation nicht über 0,8 liegen.
Kleinere Überschreitungen werden unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf die Bodenbeschaffenheit oder den Nutzungszweck des Grundstücks in der Praxis meist zugelassen.
Innerhalb der Regionen in Deutschland gibt es deutliche Unterschiede in der Auslegung und Definition der gültigen Bebauungspläne, sodass eine Anfrage bei dem zuständigen Bauamt zu empfehlen ist.
Wer berechnet die Grundflächenzahl?
Aufgrund der vorgenannten Parameter ist die Berechnung der Grundflächenzahl in vielen Praxisfällen komplizierter als in der einfachen Anwendungsform der Formel. Aus diesen Gründen wird die Ermittlung und damit verbundene Planung oft von einem Architekten oder Bauträger realisiert.
In welchen Bereichen bewegen sich die Grundflächenzahlen in der Praxis?
Die Gemeinden, welche die GRZ festlegen, müssen gebietsabhängige Höchstmaße einhalten. In einem Kleinsiedlungsgebiet darf beispielsweise eine Grundflächenzahl von maximal 0,2 fixiert werden. In Gewerbe- bzw. Industriegebieten ist eine GRZ von 0,8 erlaubt.
Welche Besonderheiten gibt es in Gewerbe- und Industriegebieten?
In Gebieten mit gewerblicher Nutzung dürfen per Sonderregelung eingeschossige Garagen und überdachte Stellplätze ohne Berechnung auf die zulässige Grundfläche berücksichtigt werden. In anderen Baugebieten können die Grundflächen derartiger Anlagen im Regelfall nur dann unberücksichtigt bleiben, insofern sie 10 Prozent der Baugrundstücksfläche nicht überschreiten.
Wofür bzw. für wen ist die Grundflächenzahl wichtig?
Der Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie ist auch aus wirtschaftlichen Gründen zu untersuchen. Mit einer höheren Grundflächenzahl erhöht sich der Wert des Grundstücks, da dieses zu einem höheren Anteil für Wohnzwecke bebaut werden kann. Für Käufer von Bestandsimmobilien ist diese Kennzahl maßgeblich und von hoher Relevanz, beispielsweise wenn die Umgestaltung der Außenanlagen in Verbindung mit neuen Parkplätzen, Garagen oder Zufahrten geplant sind. Ein bauliche Zulassung kann abhängig von der bereits verbauten Fläche verwehrt werden.
Diese Kennziffer ist daher ein sehr wesentliches Element bei der wirtschaftlichen Bewertung eines Grundstücks sowie zur Einschätzung der baulichen Verwendung entsprechend des gewünschten Nutzungszwecks.
Die Grundflächenzahl dient zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Nutzung je nach Baugebiet. Auch die ökologische Bedeutung dieser Kennziffer ist hoch. Typische grüne, moderne Wohnviertel, welche durch das Stadtplanungsamt naturnah konzipiert werden können, haben mit einer GRZ von 0,2 oder 0,3 eine geringe Grundflächenzahl. Somit können durch das Steuerungsinstrument der Grundflächenzahl genügend Freiflächen und ein grünes Stadtbild indirekt vorgegeben werden.
Welche Parameter sind bei der Erschließung von Grundstücken neben der GRZ weiterhin von zentraler Bedeutung?
In der Definition ist die Grundflächenzahl ein für sich zentrales Element bei der Berechnung der möglichen Wohnfläche und damit auch für den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks. Mit der möglichen Höhe des Gebäudes spielt für die Ermittlung der möglichen Wohn- bzw. Nutzfläche eine weitere Kennziffer eine bedeutende Rolle. Die sogenannte Geschossflächenzahl (GFZ) definiert die maximale Höhe der Bebauung und steht damit in direktem Zusammenhang zur Grundflächenzahl. Dabei definiert die Geschossflächenzahl wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche gebaut werden dürfen.