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Definition von Geschossflächenzahl inklusive Berechnungsvorgaben

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Die Anzahl der Stockwerke, Geschossflächenzahl oder kurz GFZ, ist ein Begriff aus dem deutschen Baurecht (Bauordnung § 20). GFZ bestimmt das maximale Verhältnis der Gesamtfläche aller Stockwerke – ohne Keller und Dach – der Bauentwicklung auf dem Gelände zur Fläche des Objekts. Es ist zu beachten, dass die Anzahl der Stockwerke (GFZ) nicht aus der Gesamtfläche (GFA) nach DIN 277 (Fläche und Volumen der im Bau befindlichen Gebäude) berechnet werden kann, sondern nur aus den Flächen aller Stockwerke nach § 20 der Baunutzverordnung.

Ein Beispiel: Bei mehreren Etagen und einem GFZ von 0,8 kann die Grundfläche aller Etagen auf einem Grundstück mit einer Fläche von 1000 m² maximal 800 m² betragen (0,8 x 1000).

Definition Geschossflächenzahl- ein Maß für die strukturelle Nutzung

Der Grad der baulichen Nutzung ist in Deutschland im Bauplanungsgesetz geregelt und dient als Kontrollinstrument für die Stadtplanung, um die ordnungsgemäße Stadtplanung sicherzustellen. Die Kontrolle erfolgt durch Begrenzung der Entwicklungsdichte. Art und Grad der baulichen Nutzung bilden zusammen zentrale Kriterien für die Beurteilung der Akzeptanz von Bauprojekten innerhalb der jeweiligen bebauten Fläche oder im Rahmen eines Bebauungsplans. Neben der Anzahl der Stockwerke wird das Maß der baulichen Nutzung durch die Anzahl der Grundflächen und die Anzahl der Baumassen, Bauhöhe oder der Anzahl der vollen Stockwerke bestimmt. Ein Entwicklungsplan definiert normalerweise Maximalwerte für die strukturelle Nutzung. Bestimmte Bauprojekte dürfen diese unter keinen Umständen übertreffen. Obligatorische Abmessungen oder Mindestabmessungen gelten nur in wenigen Ausnahmefällen, beispielsweise für Hochhäuser.

Wie berechnet sich die Geschossflächenanzahl?

In der Regel wird die Anzahl der Stockwerke für die gesamte Gebäudefläche festgelegt, seltener für einzelne Objekte oder Teile von Immobilien und Gebäuden. In den meisten Fällen wird die Grundfläche der Geschosse als Maximalwert festgelegt, sodass ein bestimmter Wert nicht überschritten werden darf. Um die Geschossflächenzahl zu bestimmen, muss die Fläche aller Vollgeschosse als die Summe im Verhältnis zur Größe des bebauten Grundstücks angegeben werden. Der so ermittelte Wert kann dann mit dem im Entwicklungsplan angegebenen Maximalwert verglichen werden. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass die Grundfläche der Geschosse aus den Außenmaßen aller Etagen bestimmt wird.

Anzahl der Stockwerke (GFZ)

Die Anzahl der Stockwerke nach § 20 BauNVO), abgekürzt GFZ, gibt also das Verhältnis der Gesamtfläche aller Stockwerke im Gebäude zur Fläche der Baustelle an. GFZ ist eine dimensionslose Größe und wird mit einer oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Grundfläche sollte in Übereinstimmung mit den Außenabmessungen der Gebäude auf allen Etagen bestimmt werden. Der Entwicklungsplan kann vorsehen, dass die Bereiche der Gemeinschaftsräume auf anderen Etagen, einschließlich ihrer Treppenhäuser und der sie umgebenden Wände, ganz oder teilweise oder in Ausnahmefällen nicht einbezogen werden sollten.

Berechnungsbeispiel: Alle Geschossflächen zusammen (400 m²): Objektfläche (500 m²) = GFZ von 0,8

Die GFZ hat die Stadtplanung des 20. Jahrhunderts erheblich verändert. Nach den Mehrfamilienhäusern in den Anfangsjahren mit der Entwicklung von Stadtvierteln wurden mit einer GFZ von knapp 4,0 sehr hohe Flächenwerte erzielt. Durch die Reduzierung der GFZ versuchten die Behörden Mitte der 1920er Jahre, dieses Design nach dem Prinzip „Licht, Luft und Sonne“ zu ändern. Mit dem Erlass eines Dekrets über die Nutzung des Gebäudes nach dem Krieg fiel dieser Wert infolge des Aufbaus auf etwa 0,5 und ging dann auf etwa 1,0 zurück.

Diese einfache Formel kann verwendet werden, um die zulässige Grundfläche zu berechnen.

Beispiel: mit einer Grundstücksfläche von 2000 qm. und einer Geschossflächenzahl von 0,4, beträgt die maximale Grundfläche der Geschosse 800 Quadratmeter. Andererseits kann die Gesamtflächenanzahl der Stockwerke berechnet werden, indem die Flächen aller Stockwerke summiert werden. Es ist zu beachten, dass die Bodenfläche der gesamten Fläche durch die Außenabmessungen bestimmt wird. Dieser Wert wird dann relativ zur Gesamtfläche des Baus festgelegt und kann dann verglichen werden.

 

Volle Etagen, Anzahl der Etagen, Grundfläche

(1) Eine Etage gilt nach nationalem Recht als Volletage.
(2) Die Geschossflächenanzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Bodenfläche pro Quadratmeter Baufläche im Sinne der Bauverordnung zulässig sind.
(3) Die Grundfläche der Geschosse richtet sich nach den Außenabmessungen auf allen Etagen. Der Bebauungsplan kann vorsehen, dass die Bereiche der Gemeinschaftsräume auf anderen Etagen, einschließlich ihrer Treppenhäuser und der sie umgebenden Wände, ganz oder teilweise oder in Ausnahmefällen nicht einbezogen werden.
(4) Bei der Bestimmung der Grundfläche werden Anlagen im Sinne von § 14, Loggien, Balkone, Terrassen und Bauanlagen, nicht berücksicht
Gibt es Obergrenzen für die Anzahl der Stockwerke?

Bei der Bestimmung des GFZ für ein bestimmtes Stadtgebiet sind die Gemeinden immer an feste Höchstgrößen gebunden, die immer von der jeweiligen Gebäudefläche abhängen. Die entsprechenden Obergrenzen sind in der sogenannten Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Beispielsweise beträgt die maximale Anzahl von Stockwerken, die für kleine Siedlungen verwendet werden können, 0,4 und für städtische Gebiete 3,0. In einigen Fällen haben die Kommunen jedoch auch die Möglichkeit, die Obergrenze unter bestimmten Bedingungen anzuheben.

In welcher Beziehung steht GFZ zur strukturellen Nutzung?

Das sogenannte „Maß für die bauliche Nutzung“ ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauplanungsgesetzes und stellt somit auch einen wichtigen Bestandteil des staatlichen Baugesetzes dar und dient im Wesentlichen dazu, die Ordnung der Stadtplanung durch Regulierung der Gebäudedichte eines bestimmten Bauflächengebrauchs sicherzustellen. Der Grad der strukturellen Nutzung ist auch das Hauptkriterium für die Überprüfung der Zulässigkeit eines Bauprojekts.