Als Bauherr schenken Sie Ihrem eigentlichen Bauvorhaben die gebührende Aufmerksamkeit. Doch Vorsicht, vernachlässigen Sie die Freiflächen nicht. Es gibt zahlreiche Vorschriften für Größe, Lage und Nutzung von Freiflächen. Regenwasser muss versickern können, Baumbestand ist zu schützen und zum benachbarten Grundstück sind Abstandsflächen einzuhalten. Die Gestaltung von Freiflächen ist genauso genehmigungspflichtig wie das eigentliche Bauwerk. Lesen Sie, was Sie über die Definition von Freiflächen wissen müssen.
Was sind Freiflächen?
Alle Flächenberechnungen in einer Bauzeichnung unterliegen der Norm DIN 277-1. Die Definition von Freiflächen ergibt sich im Zusammenspiel mit mehreren weiteren Teilflächen. Die Grundstücksfläche (GF) wird unterteilt in die bebaute Fläche (BF), die Außenanlagen-Fläche (AF) und die unbebaute Fläche (UF). Letztere ist eine Teilfläche der Außenanlagen-Fläche und gehört ausdrücklich nicht zur Freifläche. Zur bebauten Fläche gehören auch Kellerräume oder eine Tiefgarage, also Teile des Bauwerks unterhalb der Grundstücksfläche. Auch die Überbauung der Grundstücksfläche durch zum Beispiel einen Carport gehört zur bebauten Fläche. Die unbebaute Fläche ist der nicht unterbaute oder überbaute Teil der Außenanlagen-Fläche. Dazu gehören zum Beispiel ein Zufahrtsweg oder ein Vorplatz mit Parkmöglichkeiten. Also: Vor einem Gebäude stehend sehen Sie die bebaute Fläche oberhalb der Grundstücksfläche, die Außenanlagen-Fläche, die teilweise unterbaut bzw. überbaut und teilweise unbebaut sein kann. Ist eine Fläche höher als die Grundstücksfläche, gehört sie nicht zur Außenanlagen-Fläche, sondern zum Bauwerk, also zur bebauten Fläche. Die Definition der Freiflächen schließt alle übrigen Flächen ein, also die baulich ungenutzten Teile des Grundstücks. Formal sind Freiflächen alle Teilflächen, die unbebaut sind und nicht zu den Außenanlagen-Flächen gehören. Es gilt: Freiflächen FF = GF – (BF + AF).
Die Berechnung von Freiflächen
Bauvorhaben müssen den Vorschriften zur Flächennutzung und dem Bebauungsplan folgen. Die Berechnung aller Flächen basiert auf der Grundflächenzahl. Diese ist durch einen Wert zwischen 0,1 und 1 gegeben und zeigt an, welcher Teil der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,6 darf 60% der Grundstücksfläche bebaut werden. In diesem Beispielfall sind die Freiflächen 40% der Grundstücksfläche abzüglich der über- und unterbauten Teile der Außenanlagen. Dabei kann es sich um Abstandsflächen, um Flächen zur Versickerung von Regenwasser oder mit Sichtschutz-Bepflanzung handeln. Ihre Berechnung ergibt sich aus weiteren Verordnungen. Die Berechnung der wichtigen Abstandsflächen ist für die meisten Bundesländer im Paragraphen 6 der Landesbauordnung festgelegt. Für Wohngebiete ergibt sich einen Mindestabstand von 0,4 H zur Grenze des Grundstücks. Das ist 0,4 mal die Höhe des Gebäudes, wobei Dächer je nach Neigungswinkel in Minderung gebracht werden.
Beachten Sie, dass Wege, Stellplätze, Nebenbauten und Bauwerke unter der Grundstückfläche nicht unter die Definition von Freiflächen fallen. Die Tatsache, dass Sie eine Fläche äußerlich als frei oder unbebaut wahrnehmen, hat baurechtlich keine Bedeutung. Die Grundflächenzahl II erfasst die Größe dieser Flächen im Verhältnis zur Grundstücksfläche insgesamt. In vielen Regionen ist eine Überschreitung der vorgegebenen Grundflächenzahl möglich, was zwar den Grundstückswert steigert, jedoch auf Kosten der Freiflächen geht.
Freiflächen und die Zuordnung von Baukosten
Die Definition und Gliederung der Teilflächen eines Baugrundstücks dienen nicht nur der Überprüfung eines Bauvorhabens an den Bauvorschriften, sondern auch der Zuordnung von Baukosten. Die Norm DIN 276 regelt die Zuordnung der Baukosten zu Teilen der unbebauten und bebauten Grundstücksfläche. Die Norm setzt zwar eine explizite Definition von Freiflächen voraus, aber diese ergibt sich doch nur implizit aus den Kosten, die einer Freifläche nicht zurechenbar sind. Bei der Gestaltung von Freiflächen können Kosten aus der Vorbereitung und dem Schutz des Bodens entstehen. Diese sind unter der Kostengruppe 500 einzelnen Kostenstellen zuzuordnen. Die Definition von Freiflächen ist jedoch nicht der Begriff einer gänzlich unbebauten Fläche. Sogenannte Einbauten in Freiflächen können zurechenbare Kosten verursachen, zum Beispiel Kinderspielplätze oder Parkanlagen. Sobald sie eine über die Gestaltung der Freifläche hinausgehende Funktion erfüllen, sind solche Bauten keine bloßen Einbauten mehr, sondern eigenständige Bauwerke. Verkehrstechnische Anlagen, wie Brücken, Laufstege, aber zum Beispiel auch Gleise oder ein Hubschrauber-Landeplatz, sind solche eigenständige Bauwerke, die nicht den Baukosten aus der Gestaltung von Freiflächen zugerechnet werden dürfen.
Steuerrechtliche Bewertung eines Grundstücks durch die Grundflächenzahl
In der Regel ist ein Grundstück umso wertvoller, je höher die Grundflächenzahl ist. Umfangreiche Freiflächen gehen mit einer niedrigen Grundflächenzahl einher. Jedenfalls muss die Summe aus Grundflächenzahl I (Grundfläche des Bauwerks) und Grundflächenzahl II (Grundfläche der Verkehrswege, Zugangswege und Parkplätze) niedrig sein, wenn die Freiflächen groß sind. Bei der steuerlichen und erbrechtlichen Bewertung von Grundstücken wirkt ein großer Anteil der Freiflächen an der Gesamtfläche Wert mindernd. Lässt sich die Höhe der Grundsteuer nicht nach dem Ertragswert bestimmen, was zum Beispiel in den neuen Bundesländern der Fall ist, wird der Sachwert zu Grunde gelegt, wobei der Wert des Bodens, der Außenanlagen und der Bebauung addiert werden.
Immer kleinere Freiflächen?
In vielen Bundesländern geht der Trend zu kleineren Grundstücken. Dabei wird der Anteil der Freiflächen an der Grundstücksfläche kleiner. Immer mehr Familien und Paare möchten einen Garten, der maximal 200 qm groß ist. Die Größe des Immobilienbesitzes rangiert nicht mehr an oberster Stelle. Ergibt sich schon aus einer Definition von Freiflächen, dass dierse immer kleiner werden? Betrachtet man Bauvorhaben rein wirtschaftlich, ist festzustellen, dass eine Verkleinerung von Freiflächen die Wertschöpfung durch den Hausbau steigert. Aber Sie sollten sich auf Ihrem Grundstück auch wohl fühlen. Und dazu tragen schön gestaltete Freiflächen entscheidend bei. Planen Sie Ihre Freiflächen sorgfältig.
