In der Definition ist ein Ferienhaus ein Haus bzw. eine Unterkunft, in der Gäste zum vorübergehenden Aufenthalt gegen Entgelt für der Urlaub bzw. die Ferien wohnen können. Aus diesem Grund kann das Ferienhaus ebenso als „Urlaubshaus“ bezeichnet werden. In Abgrenzung zur Ferienwohnung handelt es sich bei dem Ferienhaus um eine separate Form der Unterkunft mit eigenem Sanitär- und Verpflegungsbereich. Eine Ferienwohnung ist im Regelfall ein Teil des Hauses bzw. eine abgeschlossene Wohnung innerhalb des Hauses.
Der Vertrag für die Überlassung eines Ferienhauses wird im Regelfall über eine feste Laufzeit abgeschlossen.
Bei Ferienhäusern kann es sich um freistehende Häuser sowie beispielsweise Reihen- oder Doppelhaushälften handeln.
Die Nutzung in der Definition von einem Ferienhaus kann ausschließlich diesem Zweck dienen. In landschaftlich oder saisonal reizvollen Gegenenden nutzen einige Besitzer das Ferienhaus auch teilweise zur Selbstnutzung, beispielsweise als Wochenend- oder Sommerhaus. Häufig werden Ferienhäuser explizit für die Nutzung zur temporären Unterbringung von Gästen konzipiert und gebaut.
Was sind die rechtlichen Rahmenbedingungen bei der Vermietung eines Ferienhauses?
Ein Ferienhaus in Deutschland unterliegt dem deutschen Mietrecht, insofern der Vertrag dem deutschen Recht unterliegt. Ferienhäuser im Ausland unterliegen dem jeweiligen Landesrecht, in dem sich das Ferienhaus befindet. In Deutschland greifen bei etwaigen Mängeln die §§ 536 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches. Mit Laufzeitende endet das Mietverhältnis ohne das es einer Kündigung bedarf, insofern eine feste vertragliche Laufzeit getroffen wurde.
Die Unterscheidung, ob es sich um eine gewerbliche Beherbergung handelt oder die Nutzung als Vermögensverwaltung dient, wird laut Bundesfinanzhof auf Basis der Zimmeranzahl festgelegt. Bis zur Vermietung von drei Ferienwohnungen oder Ferienhäusern handelt es sich demnach noch nicht um eine gewerbliche Tätigkeit. Mit der Vermietung von mehr als drei Ferienunterkünften wird diese als Beherbergungsbetrieb eingeordnet. Damit sind einige gesetzliche Bestimmungen betroffen, sodass beispielsweise das Steuerrecht, Nichtrauchergesetz sowie das Jugendschutzgesetz Beachtung finden müssen.
Mit der Änderung in § 22 BauGB und der Neueinführung von § 13a in der Baunutzungsverordnung 1990 per Mai 2017 wurden die Gemeinden gestärkt, um saisonale Urlaubsgebiete zu verhindern. Durch das Angebot von Onlineportalen gab es zunehmend Diskussionen über die Zweckentfremdung von Wohnraum, da immer mehr Mieter und Vermieter die Wohnung bzw. das Haus an Urlauber vermietet haben. Mit dem § 13a können Gemeinden über die eigenen Bebauungspläne steuern, in welchen Gebieten Ferienhäuser bzw. Ferienwohnungen angeboten werden dürfen und wo nicht.
Die grundsätzliche Regelung besagt, dass in reinen Wohngebieten nur dann Ferienhäuser und -wohnungen vermietet werden dürfen, wenn das dauerhafte Wohnen überwiegt.
Wie erfolgt die steuerliche Betrachtung?
Grundsätzlich ist die Vermietung von Ferienhäusern in der Steuererklärung mit den jeweiligen Erträgen anzugeben. Je nach Vermietungskonstellation fallen die Einnahmen unter die gewerblichen Einkünfte (bei einem Beherbergungsbetrieb) bzw. in die üblichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Angabe in der Anlage V der Steuererklärung).
Wie unterscheiden sich Ferienhäuser von anderen Unterbringungsmöglichkeiten?
Im Vergleich zu Hotels gibt es bei Ferienhäusern in den meisten Fällen keine Servicekräfte, welche sich beispielsweise um die Reinigung, Versorgung oder anderen Dienstleistungen kümmern. Während der vereinbarten Vertragszeit ist der Mieter der „Hausherr“ und kümmert sich um die Belange rund um das Haus. Die Freiheit, nicht an bestimmte Essens- oder Öffnungszeiten gebunden zu sein, unterscheidet sich ebenfalls zu einem Hotel. Je nach vertraglicher Vereinbarung ist die Zahlung von weiteren Nebenkosten wie beispielsweise für den Strom- oder Wasserverbrauch möglich. Die teilweise vorhandene Vereinbarung über die Hinterlegung einer Kaution ist ebenfalls ein Aspekt im Unterschied zu einem Hotel.
Im Vergleich zu einer Ferienwohnung gibt es weniger Unterschiede. Meist befinden sich mehrere Ferienwohnungen in einem Haus, sodass die Freiheiten im Vergleich zu einem eigenständigen Ferienhaus zu beachten sind.
Wo können Ferienhäuser gebucht werden?
Es gibt eine Vielzahl an Möglichkeiten ein Ferienhaus zu buchen. Die Übernachtungen können über Online-Portale sowie über Reisebüros gebucht werden. In Urlaubsregionen gibt es ebenso gezielte Anzeigenschaltungen in gängigen Reisezeitschriften. Viele Ferienhausanbieter haben mittlerweile eine eigene Homepage mit den Preisen sowie Fotos, sodass die Buchung direkt auf dem Internetseite oder per Telefon vorgenommen werden kann.
Welche Bauarten von Ferienhäusern gibt es?
Die Bauart ist in der Definition von einem Ferienhaus nicht konkret festgelegt. Häufig werden Ferienhäuser als eingeschossige Bungalows gebaut, welche über flache Dächer verfügen. Insbesondere die regionalen Gegebenheiten und die vor Ort typische Bauweise nimmt Einfluss auf den Baustil der Ferienhäuser. In der Bergregionen werden Ferienhäuser oftmals als Almhütte gebaut, während an der Nordsee die klassischen Häuser mit Reetdach üblich sind. Ein Ferienhaus kann beispielsweise ebenso eine einfach Laube oder ein mehrstöckiges Gebäude sein.
Mehrere Ferienhäuser in naher Umgebung in einem Ferienpark, Bungalowdorf oder innerhalb von Hotelanlagen auf einem Gelände sind intrastrukturell teilweise anders konzipiert. In derartigen Konstellationen sind Serviceangebote wie ein Frühstücksangebot oder ein Zimmerservice möglich.
Was ist bei der Nutzung eines Ferienhauses zu berücksichtigen?
Die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung bzw. eines Hauses als Ferienhaus ist grundsätzlich baugenehmigungspflichtig. Unabhängig von der Erstnutzung oder der Änderung der Nutzungsart ist die Genehmigungspflicht in den entsprechenden Bauordnungen der Länder geregelt. Da die Nutzung, als Ferienhaus bzw. Ferienwohnung aus planungsrechtlichen Gründen deutlich anders zu beurteilen ist, als die Nutzung eines herkömmlichen Mietverhältnisses zu Wohnzwecken, ist bei einer Änderung der Nutzungsform eine Genehmigung einzuholen. Die zulässige Nutzung ist dabei abhängig von der festgelegten Gebietsart, beispielsweise ob es sich um ein reines Wohngebiet, ein Gewerbegebiet oder um ein Mischgebiet handelt.
