Bauvorhaben außerhalb bebauter Ortsteile sind oftmals komplexe Projekte, die vielen Regelungen und Vorschriften unterworfen sind. Hier finden Sie die wichtigsten Punkte, die Ihnen einen Überblick darüber geben, was Sie bei Bauvorhaben im Außenbereich beachten müssen.
Was gilt als Außenbereich?
Die Definition des Begriffs „Bauvorhaben im Außenbereich“ ist nicht einheitlich geregelt, da die jeweilige Zuständigkeit von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist. Grundsätzlich kann der Begriff so definiert werden, dass Bauvorhaben im Außenbereich als solche gelten, wenn sie sich außerhalb der bebauten Ortsteile befinden und nicht den Bestimmungen des Bebauungsplans innerhalb der Gemeinden unterworfen sind. Hierzu gehören beispielsweise Gebäude, die für landwirtschaftliche Zwecke errichtet wurden, sowie Anlagen für Erholung, Tourismus oder Sport.
Dürfen Sie einen Außenbereich bebauen?
Das Bebauen eines Außenbereichs ist grundsätzlich erlaubt. Die untere Bauaufsichtsbehörde muss in den meisten Fällen zwingend eine Genehmigung erteilen, damit Bürger außerhalb von Ortschaften Gebäude errichten können. Im Rahmen eines solchen Antrags muss der Antragsteller eine Reihe von Unterlagen vorlegen, unter anderem einen Lageplan des Grundstücks, einen Bauzeichnungsentwurf und gegebenenfalls auch ein Gutachten über die Tragfähigkeit des Baugrunds.
Die Genehmigung kann auch von weiteren Faktoren wie dem Abstand zu Nachbargrundstücken und der Auswirkung auf die Umwelt abhängig sein. In bestimmten Fällen können Ausnahmegenehmigungen für das Bebauen außerhalb bebauter Ortsteile erteilt werden, wodurch bestimmte Bebauungen ohne Zustimmung der Behörde ermöglicht werden. In Bayern betrifft dies beispielsweise Friedhöfe und Beschneiungsanlagen. Diese Ausnahmeregelungen sind jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden.
So muss beispielsweise die Bebauung in Einklang mit den Zielen des Flächennutzungsplans stehen und es muss sichergestellt sein, dass die natürliche Umgebung nicht beeinträchtigt wird. Wenn Sie sich nicht an diese Vorschriften halten, riskieren Sie hohe Bußgelder und sogar die zwangsweise Entfernung des Gebäudes. Auch sollten Sie angrenzende Bewohner der umliegenden Gebiete frühzeitig über das geplante Projekt informieren, um zwischenmenschliche Konflikte zu vermeiden.
Wo finden Sie die gesetzlichen Bestimmungen über Bauvorhaben im Außenbereich?
Die gesetzlichen Bestimmungen für diese Art von Bauvorhaben sind in vielerlei Hinsicht komplex und vielfältig. Es ist daher wichtig, dass Sie sich vor einem Bauvorhaben mit den rechtlichen Vorschriften ausreichend auseinandersetzen, um anschließende rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.
Die relevanten gesetzlichen Bestimmungen zu Bauvorhaben im Außenbereich finden Sie vor in den staatlichen Baurechtsvorschriften, insbesondere im Baugesetzbuch.
Bedenken Sie jedoch, dass es nicht „das Baurecht“ gibt, sondern sich die Bestimmungen aus verschiedenen Vorschriften und Gesetzen zusammensetzen.
Bei Bauvorhaben müssen Sie deshalb nicht nur die Inhalte des Baugesetzbuches beachten, sondern auch weitere Rechtsquellen berücksichtigen.
Dazu gehören insbesondere:
- das Baugesetzbuch (BauGB)
- das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG)
- das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
- das Landschaftsschutzgesetz (LSG)
- das Forstgesetz (FstG)
- das Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
- die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes
- der Flächennutzungsplan des jeweiligen Kreises oder Ortes
Unterstützung von einer Fachperson oder Ihrem Bauträger
Bauvorhaben im Außenbereich unterliegen in Deutschland verschiedenen rechtlichen Bestimmungen. Dabei regelt kein Gesetz für sich allein sämtliche Bestimmungen, vielmehr stehen mehrere Gesetze und Verordnungen miteinander in Wechselwirkung. Vor allem bei größeren Bauvorhaben sollten Sie sich daher unbedingt vorab von einem Fachmann beraten lassen. Dies kann, sofern Sie die Arbeit in Eigenregie durchführen wollen, ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt sein oder ein Architekt. Letztere sind dazu verpflichtet, sogenannte genehmigungsfähige Entwürfe vorzulegen. Das bedeutet, dass Sie bei Bauentwürfen, die von einem Architekten angefertigt wurden, davon ausgehen können, dass diese rechtlich nicht zu beanstanden sind. Lassen Sie beispielsweise ein Wohnhaus von einem gewerblichen Bauträger errichten, so beschäftigt dieser in aller Regel zumindest einen Architekten, der Ihnen einen entsprechend genehmigungsfähigen Entwurf vorlegen wird.
Was ist ein privilegiertes Bauvorhaben?
Ein privilegiertes Bauvorhaben ist ein Vorhaben, das nicht dem normalen Planungsrecht unterliegt. Die gesetzlichen Vorschriften definiert § 35 Absatz 1 BauGB. Der Begriff wird in der Regel im Zusammenhang mit Bauvorhaben im Außenbereich verwendet. In den meisten Fällen sind die dafür erforderlichen Genehmigungen durch eine Verordnung oder ein Gesetz vorgegeben. Die Regeln für privilegierte Bauvorhaben können ebenfalls je nach Ort und Art des Vorhabens variieren; vor allem das jeweilige Bundesland ist entscheidend für die geltenden Vorschriften. Beispiele für privilegierte Bauvorhaben im Außenbereich sind:
- Hofstellen und landwirtschaftliche Gebäude
- forstwirtschaftliche Gebäude
- Betriebe zur Versorgung von Gartenbetrieben
- solche Betriebe, die im Außenbereich gebaut werden müssen, da bei anderer Baulage nachteilige Effekte entstehen würden
- verschiedene Bauvorhaben im Zusammenhang mit der Erforschung, Entwicklung und Nutzung regenerativer Energien
Warum sind privilegierte Bauvorhaben bei Bauherren besonders beliebt? Warum ergeben sich daraus häufig Schwierigkeiten?
Viele Menschen träumen davon, ihr Haus in freier Umgebung errichten zu können. Keine Nachbarn, viel Ruhe, eine sichere und gesunde Umwelt für die eigenen Kinder. Hinzu kommt, dass die Grundstücke außerhalb der bebauten Flächen innerhalb der Gemeinden in aller Regel erheblich günstiger sind. Immer wieder müssen jedoch Gerichte die Frage klären, ob es sich bei einem speziellen Bauvorhaben tatsächlich um ein privilegiertes Vorhaben handelt.
Einige Bauherren versuchen, eine Wiese zu pachten und das dort geplante Wohnhaus als „landwirtschaftlichen Betrieb“ zu deklarieren.
Gehen Sie davon aus, dass die zuständigen Behörden entsprechende Begründungen genau prüfen werden. Erklären Sie Ihr Wohnhaus etwa zu einem landwirtschaftlichen Betrieb, so haben Sie damit zu rechnen, dass dies überprüft wird. Dabei werden unter anderem die tatsächlichen Möglichkeiten zur Gewinnerzielung untersucht. Generell achten die Beamten natürlich darauf, ob angesichts der Gesamtumstände die Absicht zur Gewinnerzielung überhaupt ernsthaft angenommen werden kann. Deshalb fließen auch die landwirtschaftliche Nutzfläche, der Bestand an Maschinen und Tieren und der Umfang der durchgeführten landwirtschaftlichen Arbeiten in die Beurteilung ein.
Wer unterstützt bei der Bebauung eines Außenbereichs?
In der Regel liegt die Verantwortung beim Bauherren, wenn es darum geht, ein Bauvorhaben im Außenbereich zu planen und zu realisieren. Der Bauherr kann jedoch auf verschiedene Experten zurückgreifen, um das Vorhaben erfolgreich durchzuführen. Zunächst ist eine Kontaktaufnahme zum örtlichen Bauamt erforderlich. Hier finden Sie Antworten auf Fragen rund um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen im Bereich des Planungs- und Baurechts.
Das Bauamt kann den Bauherren bei der Erstellung von Entwürfen, Genehmigungsunterlagen und bei anderen behördlichen Anforderungen unterstützen. Zudem können sie Hinweise zur Einhaltung der örtlichen Vorschriften geben. Es kann auch ratsam sein, den Rat eines Architekten oder Landschaftsarchitekten in Anspruch zu nehmen. Die Mitarbeiter auf den jeweiligen Bauämtern sind Experten in Bezug auf Planung und Entwicklung von Gebäuden und Landschaften im Außenbereich. Dies bedeutet, dass diese Mitarbeiter ein tiefgehendes Verständnis für die lokalen Gegebenheiten haben und Sie deshalb optimal dabei unterstützen können, Ihr Projekt auf die bestmögliche Weise umzusetzen.
Ihnen als Bauherr obliegt es, sicherzustellen, dass alle anfallenden Arbeitsschritte ordnungsgemäß durchgeführt und alle Umweltstandards eingehalten werden. Für ein erfolgreiches Projekt im Außenbereich müssen viele Faktoren berücksichtigt werden.
Bauen mithilfe eines Bauträger oder bauen unter Mitwirkung eines Architekten – was ändert sich unter rechtlichen Gesichtspunkten?
Wenn Sie mit einem Bauträger bauen, wie etwa einem Bauunternehmen Schwäbisch Hall, sind Sie selbst in rechtlicher Hinsicht kein Bauherr mehr, sondern Käufer. Sie geben damit vielerlei Verantwortung an den Bauträger ab, denn dieser ist fortan auch für die gesamte Bürokratie zuständig.
Möchten Sie ein Architektenhaus bauen, bleiben Sie Bauherr Ihres Projektes. Sie können jedoch einzelne Pflichten und sonstige Aufgaben an den Architekten delegieren. Zu diesen delegierbaren Aufgaben gehört auch der Umgang mit den zuständigen Behörden, sodass Sie auch in diesem Fall von der rechtssicheren Umsetzung Ihres Bauvorhabens ausgehen können.
Fazit
Es bietet sicher diverse Vorteile, ein Gebäude wie ein Wohnhaus im Außenbereich bauen zu lassen. Günstigere Grundstückspreise, eine ruhige und sichere Umgebung – dies sind nur einige Argumente, die für einen Bau im Außenbereich sprechen. Beachten Sie jedoch das bisweilen komplexe Baurecht: Eine Missachtung der gesetzlichen Bestimmung kann nicht nur teure Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen, sondern im Extremfall muss Ihr Gebäude sogar abgerissen werden. Wenden Sie sich deshalb im Zweifel an ein kompetentes Bauunternehmen und legen Sie sowohl sämtliche Bauarbeiten als auch die Beachtung der rechtlichen Vorschriften in dessen kompetente Hände.
